家の解体費用の相場と流れとは？売却前の解体で生じるデメリットも解説

相続などで取得した古い家の売却を考えたとき「老朽化した家を解体しなければ売れないのではないか」と考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、家の取り壊しには100～300万円ほどの費用がかかるため、慎重に判断する必要があります。
そこで今回は、青森市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、家の解体費用と流れについて解説します。
解体費用を決める3つの要素と、解体により生じるデメリットも確認しておきましょう。

家の売却前に知っておきたい解体費用の相場とは？

家の取り壊しには100～300万円ほどの費用がかかると先述しましたが、家の解体費用相場は、どうしてこれほどの幅があるのでしょうか。
なぜなら解体費用は、次の3つの要素を基にして、その家ごとに決定されるからです。
解体費用を決める3つの要素は以下のとおりです。

• 家の構造
• 立地条件
• 付帯工事の有無

売却前に家の解体費用のイメージを掴むため、費用相場とともに詳しくみていきましょう。

家の構造により異なる解体費用

家の解体費用を決める1つ目の要素は「構造」です。
木造、鉄骨造、RC（鉄筋コンクリート造）などの建物構造によりかかる費用は大きく異なります。
これは、木造に比べ鉄骨や鉄筋は、解体時の切断や運搬などに重機や人手が必要になるなど、工事の手間が増すからです。
構造別の費用相場は以下のとおりです。

• 木造…3～5万円/坪
• 鉄骨造…4～6万円/坪
• RC（鉄筋コンクリート造）…6～8万円/坪

30坪の木造であれば90～150万円、50坪の木造であれば150～250万円が費用相場となります。
ただし、屋根や基礎の部分の解体に費用がかかるため、同じ構造、同じ坪数であれば2階建てより平屋（1階建て）のほうが解体費用は高い傾向にあります。

家の立地条件によっても解体費用は異なる

家の解体費用を決める2つ目の要素は「立地条件」です。
一般的に、次のような立地条件の家は、解体費用が増す傾向にあります。

• 隣家と近接している家
• 重機が入れないほど狭い
• 接している道路が狭い

このような立地条件の家の解体では、隣家への特別な配慮が必要であったり、人力での作業が増えたり、時間と労力が余計にかかってしまうため、その分の費用が上乗せされることになります。
立地条件は個別に異なるため、解体費用の見積もりには現地調査が重要です。

付帯工事の有無によっても異なる解体費用

家の解体費用を決める3つ目の要素は「付帯工事」です。
更地として売却するには、家本体の取り壊しだけでなく、家の付帯物も撤去する必要があります。
付帯工事では、庭木の撤去に1～5万円/坪、ブロック塀の撤去に2,000～2,500円/㎡、門扉・フェンスの撤去に2万円～/式などが費用相場となり、解体費用に上乗せされます。
また、家のなかに家具などの残置物がある場合には、その処分費用も付帯工事費となります。

家の売却前に知っておきたい解体費用の見積もりからの流れとは？

不動産売却をおこなう前に、解体費用の見積もり依頼～整地されるまでの、一連の流れを確認しておきましょう。

家の解体における一連の流れをチェック！

解体業者へ見積もりを依頼し契約をしたら、まず解体工事を始める前の準備をおこないます。
準備が整ったら解体工事、廃材処理、整地工事をおこない完了です。
これが解体工事の大まかな流れとなります。

工程ごとの流れをチェック！

では、それぞれの工程がどのような流れでおこなわれるのかを確認しておきましょう。
解体準備
解体工事をおこなうには、近隣へのあいさつや配管配線の撤去などの事前準備が必要です。
騒音やほこりの出る解体工事では近隣住民への配慮が大切で、必ずあいさつへ伺い、作業内容や工事期間を案内します。
また、電気・ガスの停止や配管配線の撤去などは、依頼主より直接電力会社、ガス会社へ依頼します。
解体工事
準備が整えば、いよいよ解体工事が始まります。
まずは足場を組み、養生で囲うなどして近隣への影響が少なくなるような処置をします。
解体工事自体は、最初に塀や門などの周辺物、家の内装の解体や撤去をおこなった後に建物本体の解体、最後に建物基礎部分の解体という流れが一般的です。
廃棄物の処理・整地工事
工事完了の工程では、まず廃棄物を木材やタイル、ガラスなどに分別してトラックで運びだします。
次に、地中に何か余計なものが埋まっていないかを確認します。
最後に、地面を平らにならす整地工事をおこない工事完了となります。

売却前に家を解体するデメリットとは？解体費用負担と税金負担

ここまで家の解体費用相場と解体工事の流れをご紹介してきました。
しかし、家の解体を決断する前に、家を解体することで生じるデメリットを確認しておく必要があります。
ここでは、そのデメリットについて解説します。

解体することで生じるデメリット

売却前に家を解体することで、次の3つのデメリットが生じる可能性があります。
1.解体費用が回収できない可能性
1つ目のデメリットは、解体費用負担の問題です。
売却を前提に家の解体工事をおこなう場合、解体費用を売却価格に上乗せして回収しようと考えるものですが、全額を回収することは困難です。
家が建っていようと更地であろうと、土地の価値は変わりません。
更地だからといって極端に高値で売り出せば、いつまでも売れ残ってしまう可能性が高いでしょう。
2.更地にすると固定資産税の負担が増える
2つ目は、家を解体して更地にすることで、固定資産税の負担が増えるというデメリットです。
これは、住宅が建つ土地の固定資産税に適用される優遇措置が、更地にすることで適用されなくなるためです。
住宅の建つ土地には、固定資産税が最大で6分の1、都市計画税でも最大3分の1となる軽減措置が取られています。
解体することで建物に対する課税はなくなりますが、土地への課税は跳ね上がることになります。
3.再建築不可となる可能性
3つ目のデメリットとして再建築不可となる可能性が挙げられます。
再建築不可とは、建物を解体すると新たに住宅を建てることができない土地のことです。
再建築不可となるケースは2つ、土地の道路付けなどで現行の建築基準法に適合していないケースと、市街化調整区域により住宅建築が規制されているケースです。
どちらのケースも解体をおこなう前にしっかり確認をしておかないと、宅地として売却することができなくなるので注意が必要です。

解体したほうが良いケースもある

近年、中古物件を購入して自分好みにリノベーションをおこなうという購入希望者が増加しており、古い建物をそのままで売却することも十分に可能です。
そこで、売却を前提に家を解体するかどうかを判断するには、買主の負担を減らせるかどうかを基準に考えると良いでしょう。
たとえば、次のようなケースでは解体してから売却したほうが良いといえます。

• 著しく劣化している家
• 傾斜地などの立地が悪い家

すでに住めないほど著しく劣化している家は、買主が購入後に解体をしなければならないと考えるため敬遠されがちです。
また、傾斜地などの立地環境が悪い家では解体費用も高額になるため、さらに買主が付きにくくなります。
このようなケースでは、売却前に家を解体しておくことで一時的な費用負担は増えますが、結果的に高値で早期に売れやすくなると考えられます。

まとめ

家の解体には多額の費用がかかります。
売却を考えたとき、家を取り壊して更地として売却するほうが良いか、建物をそのままで売却するほうが良いかはケースバイケースです。
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