不動産売却の引き渡しまでの流れとは？媒介契約や売却活動についても解説

不動産売買は大きな金額が動くため、とくに初めて不動産を売却するという方は不安に感じることも多いでしょう。
そのようなときは、事前に不動産売却に関する基本的な流れを把握しておくことが安心につながります。
今回は、青森市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、査定依頼から引き渡しまでの基本的な流れと、一般的に要する期間をご紹介します。

不動産売却の基本的な流れをご紹介①査定依頼～媒介契約

不動産売却の基本的な流れは、次の5ステップです。

• 査定を依頼する
• 媒介契約を結ぶ
• 売却活動をおこなう
• 売買契約を結ぶ
• 決済・引き渡し

まずは、査定依頼から媒介契約の締結までの流れをご紹介します。

査定を依頼する

不動産売却の基本的な流れの最初のステップは、売却したい不動産の適正価格を知ることです。
事前に価格のイメージを掴んでおくと安心
不動産の売却価格は、広告やインターネットで近隣の類似物件を検索することで、大まかな価格のイメージを掴むことができます。
事前に情報収集しておき、売却したい不動産の状況を客観的に把握しておくことも大切です。
不動産会社へ査定を依頼する
不動産会社へ査定を依頼する際には、売却理由・売却期限・売却希望価格などを明確にしておくとスムーズです。
不動産会社は、周辺の成約事例や実際の立地や建物の状態、登記簿の記載事項や図面などを基に適正な査定価格を算出します。

媒介契約を結ぶ

提示された査定結果に納得したら、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産売却を正式に依頼する際に不動産会社と結ぶ契約で、どのような条件で売却活動をおこない、成約した際の報酬はどうするかといったことを定めて締結します。
媒介契約は3種類ある
媒介契約には特徴の異なる3つの種類があり、ご自身の条件に合うものを選択します。
それぞれの特徴や傾向を確認しておきましょう。
「一般媒介契約」
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社へ売却を依頼できる契約で、売主が見つけた買主へ売却することも可能です。
複数社へ依頼することで情報が広まりやすくなりますが、レインズといわれる不動産流通機構の運営するネットワークシステムへの登録義務や、販売状況の報告義務はありません。
人気のエリアや築浅などの売れやすい物件に向いている契約で、複数社とこまめにやり取りができる方におすすめです。
「専任媒介契約」
専任媒介契約は、1社とのみ締結できる契約で、売主が見つけた買主へ売却することも可能です。
レインズへの登録義務や販売状況の報告義務があるため、手間をかけずスムーズに買主が見つかる傾向にあります。
売れにくい物件や、確実に売却したい方におすすめです。
「専属専任媒介契約」
専属専任媒介契約は、1社とのみ締結できる契約で、売主が見つけた買主でも不動産会社をとおして売買契約を結ぶ必要があります。
レインズへの登録の期日は専任媒介契約よりも早く、販売状況の報告の頻度も高くなるため、売れにくい物件でも比較的早期に買主が見つかる傾向にあります。
売却を急ぐ方に向いている契約ですが、自力で買主を見つけるあてのある方は専任媒介契約を選ぶと良いです。

不動産売却の基本的な流れをご紹介②売却活動～引き渡し

次に、売却活動から引き渡しまでの流れをご紹介します。

売却活動をおこなう

媒介契約を結ぶと売却活動がスタートします。
不動産会社による売却活動
不動産会社が売却するためにおこなう一般的な売却活動は、店頭でのご紹介やチラシでの案内をおこないます。
ほかにも、インターネットサイトへの広告掲載や、購入希望者の顧客リストのなかから条件に合う方への情報発信、来店者への物件案内などがあります。
この間、売主は媒介契約内容に沿った販売状況報告を受けることができます。
内覧対応時の心構え
売却活動により内覧希望者が現れたら、より良い状態で内覧してもらえるように準備することが大切です。
隅々まで清掃・整理整頓をおこない、室内が広く明るく見えるよう心がけます。
第一印象を決める玄関回りや、生活感の出やすい水回りはとくに清潔にしておき、室内のニオイ対策も忘れてはいけません。
また、内覧者の質問には笑顔で丁寧に答え、買い物事情や周辺環境など、売主ならではの情報も伝えられると好印象でしょう。

売買契約を結ぶ

購入希望者からの購入申込書を受けて、価格や引き渡し時期などの契約条件の最終調整をおこないます。
購入希望者からの条件交渉に対しては不動産会社と相談しながら、無理なく、かつ柔軟に対応しましょう。
売主と買主、両者が合意に至ったら売買契約を締結します。
売買契約では、両者が署名・捺印をおこない、買主から手付金を授受します。

決済・引き渡し

売買契約を交わしたら、契約で取り決めた日に残代金を受領し、物件の引き渡しをおこないます。
司法書士による所有権移転手続きにくわえて、住宅ローンのある場合は解約や抵当権の抹消手続きも同時におこないます。
買主に鍵を渡す前には、公共料金の精算なども済ませておきましょう。

不動産売却の流れで要する期間と長引かせないコツ

不動産売却の基本的な流れをご説明してきましたが、ここではそれぞれの流れでどれくらいの期間がかかるのか、また、不動産売却までの期間を長引かせないコツをご紹介します。

不動産売却に要する期間は平均3～6か月

一般的に、不動産の売却を決めてから引き渡しが完了するまでは、3～6か月程度の期間を要するといわれています。
住み替えを計画的におこなうためには、それぞれの流れにおいて要する期間の目安を把握しておくことも大切です。
必要な期間の目安は次のとおりです。

• 不動産売却の決定から査定依頼まで…2週間～1か月
• 媒介契約の締結から売買契約まで…1～3か月
• 売買契約の締結から引き渡しまで…1～2か月

これらはあくまでも一般的な平均期間であり、それぞれに大きく幅があります。
不動産の売却では、物件の種類や状態、条件、立地、時期などにより要する期間は大きく異なるためです。
売り出した途端にすぐに売れる物件もあれば、1年以上買主が見つからない物件もあるのです。

不動産売却を長引かせないコツ

不動産は所有している限り固定資産税などのコストがかかるため、売れるまでの期間が長引いてしまうと、経済的な損失も大きくなります。
そこで、不動産を売り出す際に意識しておきたい2つのポイントをご紹介します。
ポイント①売れやすいタイミングを狙う
不動産が売れやすい時期は、新学期や就職などにより転居の多い1～3月、新年を新居で迎えたいと考える9～11月ごろです。
この時期に合わせて売り出しを開始するには、逆算して3～6か月前から準備を始めると良いでしょう。
ポイント②売却価格を見極める
少しでも高く売りたいからと、売却価格を高めに設定して徐々に下げていくという方法は、売却期間が長くなる傾向がありおすすめできません。
また、あまり価格にこだわりすぎると購入検討者を逃してしまう恐れがあるため、値下げ交渉にも可能な範囲で柔軟に対応しましょう。

不動産売却は計画性が大切

不動産売却は、できるだけ早期に売りたいと望みがちですが、住み替えなどに伴う手続きや引っ越し準備などのタイミングを計りながら、流れに沿った無理のない計画を立てておくことが大切です。

まとめ

このような不動産売却の流れを基礎知識として把握しておくことで、安心して売却に踏み切れるのではないでしょうか。
また、物件それぞれに適した販売戦略を立てられるかどうかが重要となります。
私たち「スマイル不動産」は、青森県青森市で不動産売却のサポートをおこなっています。
不動産に関するお悩みは些細なことでもお気軽にご相談ください。