負動産ってなに？不動産売却や相続放棄で処分する際のポイント

人口の減少や少子高齢化により、日本全国で空き家が増え続けています。
活用方法のない空き家に悩む方も多く、造語である「負動産」という言葉まで誕生しました。
私たち「スマイル不動産」にも、近年負動産についてのお問い合わせが増えております。
そこで今回は負動産とはどのようなものなのか、処分方法や不動産の相続放棄についてご紹介します。
青森県青森市エリアで、不動産を相続する予定のある方はぜひ参考になさってください。

不動産売却の前に知っておきたい負動産とは？

まずは、不動産売却の前に知っておきたい「負動産」とはどのようなものなのかを見ていきましょう。
負動産とは、資産性がなく所有しているだけでコストがかかる不動産のことです。
不動産売却できず、賃貸に出すこともできない土地や建物を総称し負動産と呼びます。
利用価値や財産的な価値がなくても、所有者である限り固定資産税や管理するためのコストを支払わなくてはなりません。
負動産とは金銭的な負担が大きいだけでなく、さまざまな問題が発生しやすいものなので、早めに手放すのが得策といえるでしょう。

負動産の例

どのようなものが負動産に該当するのか、以下でご紹介します。

• リゾートマンションや別荘
• 相続した農地
• 空き室が多い賃貸物件

リゾートマンションや別荘を、バブル時代に資産として購入した方も多いことと思います。
かつては安定した資産であったものの、時代とともに価値が減少し、利益を生まない負動産になるケースは少なくありません。
余暇や休暇を楽しく過ごせるリゾート地ですが、不便な場所にある場合は購入希望者は少ないといえます。
そのうえ固定資産税や管理するためのコストは発生し続けるので、不動産売却できない負動産となってしまうのです。
また、親から相続した農地も負動産になりやすいといえます。
農地や山林は流通性に乏しく、不動産売却しにくい不動産のひとつです。
農業を継がなくても維持費はかかるので、農地として継続するのは難しいといえるでしょう。
さらに、空き室が多い賃貸物件は高水準の賃貸経営ができず、赤字経営になる恐れがあります。
土地や建物をローンで購入している場合は返済が難しくなり、その結果負動産になってしまうかもしれません。

空き家の急増が社会問題となっている

平成25年10月時点における、日本の総住宅数は6,063万戸で、5年前と比較すると304万戸増加しています。
住宅のうち空き家の数は820万戸となり、5年前に比べると63万戸増加しました。
空き家率（総住宅数に占める割合）は、平成10年に1割を超えて11.5％となり、平成25年には13.5％と、空き家数・空き家率ともに上昇し続けていることがわかります。
また、平成26年11月には「空き家対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。
空き家の放置によって発生する危険やトラブルを解消し、処分や活用を促す法律です。
不動産売却しにくい負動産が、深刻な社会問題となっていることがわかりますね。

不動産売却における負動産の相続放棄とは？

続いて、不動産売却における負動産の相続放棄についてご紹介します。
相続放棄とは、不動産売却しにくい負動産の所有を回避する方法のひとつです。
相続放棄すると最初から相続人でなかったと見なされ、負動産を所有せずに済みます。
また、相続放棄の手続きは、ほかの相続人から同意を得ることなく進めることが可能です。
負動産になりそうな土地や建物を相続しそうになった際は、相続放棄を選択肢のひとつとして考えてみてください。

相続放棄のメリット

不動産売却で相続放棄するメリットは、固定資産税の支払い義務がなくなることです。
相続人全員が相続放棄し、所有者がいなくなるとその不動産は国庫に入ります。
所有者である以上、固定資産税を支払い続けることになるので、金銭的な負担が軽減されるのがメリットです。
ただし、建物の老朽化にともなう補強工事や管理義務は残ったままになります。
そのため、相続放棄しても土地や建物を適切に管理していかなくてはなりません。
もし難しい場合は、家庭裁判所に申し立て、相続財産管理人を選任してもらいましょう。

相続放棄のデメリットや注意点

先述でご紹介したとおり、相続放棄は最初から相続人でなかったと見なされる制度です。
そのため、不動産だけでなく預貯金や有価証券といったほかの財産も相続できなくなります。
そもそも相続放棄とは、被相続人が多額の借金を抱えているようなケースで利用されるものです。
相続するか否かを決める際、すべての財産が関わることを注意点として押さえておきましょう。
また、相続放棄には相続の開始を知った日から3か月以内という期限があります。
被相続人の死亡が半年以上前だったとしても、その事実を知ったのが最近であれば、知った日から3か月以内に手続きが可能です。
万が一期限を過ぎてしまい、それでも負動産を相続したくない場合は、遺産分割協議にて分割方法を決められます。
遺産分割協議とは、相続人全員で誰がどの財産をどのくらいの割合で受け取るかを決める話し合いです。

相続放棄に必要な書類

相続放棄の手続きには、下記の書類が必要です。

• 相続放棄の申述書（収入印紙代も用意）
• 被相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 被相続人の除籍謄本、改製原戸籍謄本
• 申述人の戸籍謄本

一般的に、上記の書類には取得費用がかかります。
数百円程度ですが、あらかじめ準備しておくと安心です。
また、申述書は裁判所のホームページからダウンロードできます。
必要事項を記入し、家庭裁判所に提出しましょう。

不動産売却以外の負動産の処分方法

最後に、不動産売却以外の負動産の処分方法をご紹介します。

処分方法1：自治体への寄付

負動産の処分方法としてまず挙げられるのが、自治体への寄付です。
寄付のため利益にはなりませんが、固定資産税や維持費用の支払い義務がなくなるので、マイナスにはなりません。
ただし、自治体の場合は使用目的がないと寄付を受け入れてくれない可能性があります。
土地や建物が自治体の所有物になると、税収に関わってくるからです。
必ずしも処分できるとは限りませんが、一度相談してみると良いでしょう。

処分方法2：個人へ寄付

個人へ寄付するのも処分方法のひとつです。
隣地の所有者であれば、受け取ってくれる可能性が高いといえます。
個人に寄付する際の注意点は、贈与税と登記費用がかかる点です。
ただし、贈与税は110万円の基礎控除があるため、場合によっては非課税になることもあります。
不動産売却しにくい負動産であれば、それほど高額な贈与税は課税されないでしょう。
寄付を受け入れてくれる場合は、トラブルを防ぐためにも税金に了承してもらったうえで手続きなさってください。

負動産の売却なら弊社にお任せ

不動産売却しにくい負動産を処分するなら、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
負動産の売却は、一般的な不動産売却に比べて買主が見つかりにくいといえます。
売却のプロに依頼すれば、適切な方法で処分することが可能です。
仲介や買取など、複数の処分方法から適したものを提案いたしますので、負動産であってもスムーズな売却が見込めます。

まとめ

不動産売却するなら知っておきたい、負動産について詳しくご紹介しました。
所有するリスクの高い負動産を相続することになった場合は、なるべく早く売却することをおすすめします。
青森県青森市エリアで負動産の処分方法でお困りの方や、不動産売却を検討中の方は、私たち「スマイル不動産」までお気軽にご相談ください。
売却のプロが真摯に対応いたします。