離婚により不動産売却をする場合に通常の不動産売却と異なる注意点はある？

離婚が理由で不動産売却を考える場合、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
売却の手続きをスムーズに進めるためには、この注意点をきちんと把握しておくことが大切です。
そこで今回は、離婚が理由で不動産売却をする場合の財産分与・売却方法・媒介契約に関する3つの注意点についてご紹介します。
青森県青森市を中心に離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

離婚を原因とする不動産売却の注意点①財産分与

離婚を原因とする不動産売却の1つ目の注意点は、財産分与です。
離婚を理由に不動産売却をする場合は、通常の不動産売却とは異なり、財産である不動産を夫婦で分配するということも念頭に置いておかなければなりません。
住宅ローンが残っているケースなど、配慮すべき事項もあるため、不動産はとくにトラブルになりがちな財産といえます。
きちんと分配してトラブルを回避するため、注意点を把握し、財産分与についてしっかりと話し合っておきましょう。

財産分与とは

離婚における財産分与とは、夫婦が婚姻中に得た財産をそれぞれに分配することです。
財産分与の対象になるのは、不動産のほかに自動車、預貯金、家財道具、電化製品、年金、株式などです。
ただし、婚姻前にそれぞれが取得していた財産は特有財産と呼ばれ、対象には含まれません。
また、別居後に得た財産や夫婦のどちらかが抱えている負債なども対象外です。
なお、婚姻前から支払っていた住宅ローンについては、婚姻後の分は対象になるため注意しましょう。

不動産を財産分与する方法は売却以外にもある？

不動産を残したまま財産分与することは可能ですが、おすすめできません。
なぜなら、不動産は物理的に分けることが難しい財産のためです。
一般的に離婚時の財産分与は、夫婦で折半にするケースが多いため、不動産を残す場合は、居住を続けるほうが相手に評価額の半分を支払う形を取ります。
評価額とは、不動産がどのくらいの価格で売れるのかを不動産会社の査定によって算定した価格で、そのときの物件の状態や周辺環境などを見て判断するものです。
しかし、この方法は支払う側に資金力がなければ困難です。
また、住宅ローンが残っているケースでは、何らかの事情で支払いが滞り、居住を続けていたほうが家を失う可能性もあります。
そのため、不動産の財産分与は、売却によって分けやすい現金にすることをおすすめします。
不動産売却のタイミングは離婚後にしましょう。
婚姻中におこなうと贈与とみなされ、贈与税が課されてしまう可能性があるため、注意が必要です。

共有名義の不動産の財産分与は？

共有名義の不動産は、離婚後も関係が続いてしまうデメリットがあるため、解消しておくことが大切です。
共有名義の不動産を残す場合、基本的に固定資産税などの維持費は分担しますが、どちらかの支払いが滞ればもう1人への負担が重くなります。
これがきっかけでトラブルに発展する可能性も考えられるため、注意しましょう。
なお、共有状態を解消するためには、持分の買取または売却をおこないます。
持分を買い取り単独名義にする場合は、法務局で名義変更の手続きをしなければなりません。
一方、不動産売却は夫婦が合意していれば共有名義のままでも可能なため、トラブル回避のためにも売却をおすすめします。

離婚を原因とする不動産売却の注意点②売却方法

離婚を原因とする不動産売却の2つ目の注意点は、売却方法です。
実は不動産売却の方法は2種類あり、それぞれ特徴も異なります。
お客様の状況によって適した方法が変わってくるため、まずはどのような方法があるのか見ていきましょう。

不動産売却の方法

不動産売却の方法は、売却（仲介）と買取の2種類です。
売却（仲介）
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、サポートしながら手続きを進める売却方法のことです。
一般的な売却といえば、この仲介を指すことが多いでしょう。
買主はおもに個人で、インターネットやチラシなどのさまざまな媒体を通じて売却活動をおこないます。
そこで購入希望者が見つかれば、実際に物件を見学してもらい、売買契約や代金決済、引き渡しへと進む流れです。
仲介における手続きが完了するまでの期間の目安は3か月ほどですが、個人の買主を探すため、条件などによっては1年ほどかかってしまうケースもあります。
このように、さまざまな媒体で広く買主を探す仲介は、市場の相場価格で成約できる可能性が高いことがメリットです。
買取
買取とは、第三者の買主を探さず、不動産会社と直接取引をする売却方法のことです。
買主が不動産会社のため、売却活動の手間が省けるメリットがあります。
ただし、先ほどお伝えした売却活動で買主がすぐに見つかるかわからないリスクを不動産会社が負うため、仲介に比べると売却金が低くなります。

離婚による不動産売却の場合はどちらを選べば良い？

離婚が理由の不動産売却といっても、住宅ローン残高の有無や周囲に知られても良いかなど、それぞれの状況によって適した売却方法は異なります。
そのため、ケース別に適した売却方法についてご紹介します。
仲介が適しているケース
住宅ローンが残っており、少しでも高く売却したい場合は仲介が適しています。
離婚の際は、引っ越しにともないさまざまな費用が必要になるため、基本的には仲介による売却がおすすめです。
万が一、売却金で住宅ローンを完済できない場合は、金融機関の合意を得ておこなう任意売却になる可能性があります。
買取が適しているケース
すでに住宅ローンを完済しており、周囲に知られたくない事情がある場合は、買取が適しているといえます。
なお、離婚における財産分与の請求期限は民法で2年以内と定められているため、時期を逃さないよう早めに売却の手続きを進めましょう。

離婚を原因とする不動産売却の注意点③媒介契約

離婚を原因とする不動産売却の3つ目の注意点は、媒介契約です。
仲介による不動産売却をおこなう際、売主は不動産会社と媒介契約を締結しなければなりません。
この媒介契約には3パターンがあり、売主が選択することになっています。
それぞれの特徴について見ていきましょう。
専属専任媒介契約
1社の不動産会社としか契約ができませんが、契約した不動産会社には1週間に1回以上の文書による売却状況の報告義務、契約日から5日以内のレインズへの登録義務が発生します。
また、専属専任媒介契約は3つのなかでも拘束力が高く、自分で見つけた親族や知人との取引もおこなえません。
そのため、売却状況の報告頻度やレインズへの登録期間が優遇されています。
なお、レインズとは、全国を4つのエリアに分けた不動産情報を交換するためのシステムのことです。
不動産流通機構が運営しており、不動産会社がレインズへ登録することよって物件を広く周知できます。
専任媒介契約
1社の不動産会社としか契約ができませんが、契約した不動産会社には2週間に1回以上の文書による売却状況の報告義務、契約日から7日以内のレインズへの登録義務が発生します。
自分で見つけた買主と取引することが可能なため、専属専任媒介契約に比べると売却状況の報告頻度が低く、レインズへの登録期間も長めに設定されています。
一般媒介契約
複数の不動産会社と契約することが可能なかわりに、売却状況の報告義務やレインズへの登録義務がありません。
媒介契約を選択する際は、重視するポイントに合わせて検討しましょう。
早く売りたい場合は専任系の媒介契約、周囲に知られたくない場合やスケジュールに余裕がある場合は一般媒介契約が向いています。

まとめ

今回は、離婚が理由で不動産売却する場合の財産分与・売却方法・媒介契約に関する3つの注意点についてご紹介しました。
離婚による不動産売却では、注意点が多いため、不動産会社のサポートもより重要になるでしょう。
スマイル不動産は、お客様の不動産に関するお困りごとに親身に対応いたします。
青森県青森市を中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。