相続発生から不動産を売却するまでの流れや注意点について解説

相続手続きは人生で何度も経験することではないため、いざ相続が発生した際に「どうすれば良いのかわからない」という方が多いのではないでしょうか。
とくに相続財産のなかに不動産が含まれていて、売却して現金化したい場合は、売却活動の前に相続手続きをおこなう必要があるため、事前に流れを把握しておきましょう。
今回は、相続発生から不動産を売却するまでの一連の流れや遺産分割協議の手順、事前に知っておくと良い注意点について解説します。
青森県青森市で相続後の不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続発生後の手続きと不動産を売却するまでの一連の流れ

相続が発生すると、さまざまな手続きを定められた期限内におこなわなければなりません。
まずはその手続きの流れと内容をご説明します。

相続手続きの流れ

死亡届の提出
ご家族が亡くなったらまずやらなければならない手続きは、死亡届の提出です。
死亡届に必要事項を記入し、病院から交付される死亡診断書と一緒に市区町村役場に提出すると、「火葬許可証」が発行されます。
死亡届の提出期限は「死亡の事実を知ってから7日以内」と定められていますが、速やかに葬儀・火葬をおこなうために、亡くなった日から2～3日以内に提出するのが一般的です。
遺言書の有無の確認
相続においては、遺言書の有無によって手続きの進み方が異なります。
遺言書の内容がまず優先されるため、遺言書がある場合は、その内容どおりに遺産分割をおこないます。
遺言書がない場合は、相続人全員で集まって遺産の分け方を決めなければなりません。
まずは自宅の机や金庫、仏壇、銀行の貸金庫などを念入りに探してください。
また、公正証書遺言を作成している可能性があるため、公正役場で遺言書の検索をおこない確認しておくと安心です。
遺産分割協議をおこなう
遺言書がない場合は、遺産の分割方法や割合を相続人全員で話し合って決める「遺産分割協議」をおこないます。
遺産分割協議の具体的な手順については、次章でご説明します。
相続登記をおこなう
不動産は、その名義が被相続人のままになっていると売却することができません。
したがって、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」をおこなう必要があります。
申請する場所は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局です。

不動産を売却する

相続手続きが完了したら、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却します。
不動産会社に査定を依頼し、査定価格に納得したら、不動産会社の担当者と一緒に販売戦略を立てて売却活動をおこないます。
売却活動中は内見に応じる必要があるため、家財道具やゴミなどは撤去し、きれいに掃除して内見者を迎える準備をしましょう。
購入希望者が現れたら価格や条件の交渉をして、双方が納得したうえで売買契約を結びます。
それから1か月ほどで売却金が手元に入ります。
不動産を引渡し、受け取った売却金を相続人で分割するまでが、相続した不動産を売却する一連の流れです。

相続後に不動産を売却するために必要な「遺産分割協議」の手順

続いて、遺言書がない場合に必要になる「遺産分割協議」の手順と、不動産の分割方法についてご説明します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、法定相続人全員が集まり、誰が、どの財産を、どのような割合で相続するかを話し合って決めることです。
遺産分割協議によって相続人全員が合意すれば、法定相続分や遺言の内容と異なる割合で分割することも可能です。

遺産分割協議の手順

遺産分割協議は、以下のような手順で進めます。
法定相続人の確定
遺産分割協議をおこなうために、誰が法定相続人であるのかを確定させます。
被相続人の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を確認し、前妻との子どもや養子など家族が把握できていない相続人がいないか、しっかりと調査してください。
なお、法定相続人の範囲と順位は以下のように法律で定められています。

• 第1順位…配偶者、子またはその代襲相続人（孫）
• 第2順位…直系尊属(父母)
• 第3順位…兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）

代襲相続人とは、本来相続人となるはずだった方が亡くなっている場合に、その子どもが代わりにその相続分を相続することです。
第1順位から第3順位まで定められていますが、順位の高い相続人がいた場合、順位の低い方は法定相続人にはなりません。
相続財産の確定
被相続人が所有していた財産のすべてを洗い出します。
現金や預貯金、不動産といった資産だけでなく、借金や未払いの医療費、税金といった負債も相続の対象です。
財産目録の作成
相続財産が確定したら、財産を種類ごとに一覧にした「財産目録」を作成しておきましょう。
財産目録があると、すべての財産が一目でわかり、遺産分割協議をスムーズにおこないやすくなります。
遺産分割について全員が合意する
相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議で遺産の分割方法や割合などについて相続人全員で協議します。
遺産分割協議で全員の合意を得た内容について、「遺産分割協議書」を作成して相続人全員が署名・捺印をします。
遺産分割協議は上記のような手順で進めていきますが、不動産は現金や預貯金のようにはっきりと分割できないため、話がスムーズにまとまらない場合もあるでしょう。
そこで、不動産の分割方法についてご説明します。

遺産分割の方法

• 現物分割…各相続人が、遺産の形を変えずに相続する方法
• 代償分割…特定の相続人が財産を取得し、ほかの相続人に代償金を支払う方法
• 換価分割…売却して得た現金を分割する方法
• 共有分割…共有名義で相続する方法

上記のうち、換価分割は相続人全員が納得しやすいため、トラブルが起こりにくい方法です。
不動産を売却することに反対する方がいないのであれば、換価分割がおすすめです。

相続した不動産を売却するうえで知っておくべき注意点

それでは最後に、相続した不動産を売却するにあたって、知っておくべき注意点についてご説明します。

注意点①相続税には納付期限がある

相続税は「相続開始を認識した日の翌日から10か月以内に申告・納税する」と期限が定められています。
通常の不動産売却には、3か月から半年程度かかるのが一般的ですが、相続発生後に不動産売却をおこなう場合は、相続手続きなどに時間を要するため、それ以上かかることが想定されます。
したがって、売却金で相続税を納付するご予定の方は、期限までに売却金が手元に入るようにスケジュールを立てましょう。

注意点②共有名義での相続はトラブルが起こりやすい

共有名義で不動産を相続すると、不動産の管理や固定資産税の支払いなどでトラブルになる可能性があります。
また将来不動産を売却する際には、共有者全員の合意が必要です。
相続人のうちのどなたかが死亡して相続が発生すると、共有関係が複雑になり、さらに不動産の処分や管理が困難になる可能性があります。
したがって、不動産を共有名義で相続することは避けたほうが良いでしょう。

まとめ

相続発生後に不動産を売却する際には、まず相続手続きが必要です。
分割しにくい不動産は相続人同士でトラブルになりやすいため、売却して現金化したうえで分割することをおすすめします。
「スマイル不動産」は、青森県青森市で不動産売却をサポートしております。
相続した不動産の売却についても専門的な知識をもつスタッフがアドバイスいたしますので、不動産を相続するご予定のある方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。