不動産売却にかかる税金の種類とは？計算方法と節税方法を解説！

不動産売却では、得られた利益や各種手続きにさまざまな税金がかかります。
売却する物件の種類によっても、課せられる税金や利用できる特例は異なります。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の計算方法や節税方法を解説します。
青森県青森市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で生じる税金の種類

不動産売却で生じる税金は、物件の種類や売却のタイミングなどによって適用される税額などが異なります。
そのため、不動産売却の前にどのような種類の税金がかかるのかを知っておくことがポイントです。
そこで、不動産売却で得られる利益やそれ以外の費目にかかる税金について確認していきましょう。

利益に生じる税金の種類

不動産売却により得た利益は譲渡所得に該当し、所得税（国税）と住民税（地方税）の課税対象です。
これらは譲渡所得にかかる税金であるため、譲渡所得税とも呼ばれています。
なお、2037年12月31日までに生じた譲渡所得には、復興特別所得税も課せられます。
確定申告が必要
譲渡所得は、分離課税という種類に分類されています。
給与所得などとは区別して税金を計算するため、譲渡所得が発生したときは確定申告が必要です。
なお、利益が出なかったときは確定申告が不要です。
ただし、特別控除や損益通算などの特例を利用する際は、確定申告しなければなりません。
そのため、利益の有無に関係なく、確定申告が必要となるケースが多いでしょう。

それ以外に生じる税金の種類

譲渡所得以外にも、不動産売却では税金がかかる場面があります。
どのような税金がかかるのか、金額とともに確認していきましょう。
印紙税
売買契約書のように一定の金額が記載されている課税文書には、印紙税が課せられます。
売買契約書には、税金を支払った証明として収入印紙を貼付しなければなりません。
通常は、売主と買主のそれぞれが自己の保管する売買契約書の印紙税を負担します。
契約金額ごとの税額は、次のとおりです。

• 100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超1億円以下：6万円（3万円）
• 1億円超5億円以下：10万円（6万円）

なお令和4年3月31日までは、括弧内の軽減税率が適用されます。
また課税文書の作成時点まで印紙税を納付しないと、過怠税が徴収されます。
印紙税額の2倍に相当する金額との合計額（もともとの金額の3倍）を支払うことになるため、注意しましょう。
登録免許税
不動産に抵当権が付いているときは、抵当権抹消登記の手続きが必要です。
抵当権抹消登記には、1件あたり1,000円の税金がかかります。
一戸建てでは、土地と建物それぞれに対して税金が課せられます。
なお、名義を変更する所有権移転登記にかかる登録免許税は、新たな名義人（不動産売却では買主）が負担するケースが一般的です。
消費税
不動産売却に関わるサービスのなかには、消費税の課税対象になるものがあります。
その一つが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動がおこなわれます。
そして買主が見つかり売買契約が成立すれば、成功報酬として仲介手数料を支払います。
このほか、司法書士への支払い報酬なども消費税の課税対象です。

不動産売却でかかる税金の計算方法

不動産売却で発生する税金は、譲渡所得（売却価格から各種費用を差し引いたもの）から算出できます。
譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりです。

• 譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
• 譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率

取得費は、不動産購入に直接かかった費用が該当します。
そして譲渡費用は、不動産売却に直接かかった費用のことです。
どの費目が取得費や譲渡費用に該当するのかは、個別のケースで判断されることもあります。
さらに建物の不動産売却では、減価償却により価値が減退した分を取得費から差し引かなければなりません。
そして特別控除は、売却する物件の種類や条件によって利用できる特例が異なります。
そこで確定申告の際は、税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。

譲渡所得の税率

譲渡所得の税率は、所有期間に応じて以下のように定められています。

• 5年以下（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63％）
• 5年超（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

注意点として、所有期間は不動産売却した年の1月1日時点を基準に判定します。
不動産売却のタイミングによっては、実際の所有期間は5年を超えていても短期譲渡所得に該当することがあるので気を付けましょう。

不動産売却における税金の節税方法

不動産売却によって得られる利益が大きいほど、税金も高くなる傾向にあります。
しかし不動産売却では、特別控除や軽減税率を利用できるケースも存在します。
そこで知っておきたい節税方法として、利用できる特別控除（特例）などを確認していきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産）を売却したときは、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。
この特例の適用を受けるためには、以下の条件があります。

• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 家屋を解体した場合には、売却までにその土地を他の用途（貸駐車場）などに利用していないこと
• 不動産売却した年の前年および前々年にこの特例や、マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
• 売主と買主が、夫婦や親子などの特別な関係でないこと

なお、住み替えをともなう場合には、この特例を利用すると新居について住宅ローン控除の適用を受けられません。
どちらの節税方法のほうが適しているのかは、税理士などに相談しながら判断すると良いでしょう。
相続した空き家の売却でも特別控除を受けられる
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」でも、マイホームの売却時と同様に最高で3,000万円を譲渡所得から控除できます。
適用を受けるための条件は、以下のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
• 相続開始の直前において、被相続人以外に居住していた方がいないこと

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームの所有期間が、不動産売却する年の1月1日時点で10年を超えていれば、軽減税率の適用を受けられます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10%＋住民税4%＋復興特別所得税0.21%）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

この特例は、3,000万円の特別控除とも併用が可能です。
そのため、譲渡所得が高額になったときにはあわせて利用すると良いでしょう。

まとめ

不動産売却で生じる税金の計算方法と節税方法について解説しました。
譲渡所得にかかる税金が大きくなるときは、特別控除や軽減税率などの特例を活用すれば納税額を抑えられます。
そこで不動産売却の際は、不動産会社や税理士に相談しながら対策を進めていくと良いでしょう。
私たち「スマイル不動産」では、青森県青森市で不動産売却のお問い合わせを受け付けております。
どのような種類の税金がかかるのかお調べの方も、お気軽にご相談ください。