収益物件を売却するなら知っておきたいメリット・デメリットを解説！

投資目的で所有しているマンションやアパートなどの収益物件は、売却した段階で利益が確定します。
このとき、少しでも良い条件で売却するためには、所有する収益物件の特徴を知っておくことが大切です。
そこで今回は、収益物件とはどのようなものなのか、売却のメリット・デメリットとともに確認していきましょう。
青森県青森市で収益物件をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で知っておきたい収益物件とは？

収益物件とは、賃貸として他者に貸し出して賃貸収入を得ることを目的とした不動産のことです。

収益物件には、おもに以下のものがあります。

• 一戸建て
• アパート（一棟投資）
• 区分マンション
• オフィス物件（企業の事務所など）
• テナント物件（飲食店、コンビニなど）

このほか、駐車場や太陽光発電といった建物を建てずに敷地を活用するタイプの収益物件もあります。

収益物件は不動産投資ローンを利用する

収益物件を購入する際は、不動産投資ローン（アパートローンなど）を利用します。

一戸建てやアパートなどの居住を目的とした物件でも、自分自身が住むためのものではないため、住宅ローンは利用できません。

不動産投資ローンは、住宅ローンと比較して融資限度額は高めに設定されています。

住宅ローンの融資限度額の多くは年収の5～8倍程度であるのに対し、不動産投資ローンは10～20倍の融資を受けることも可能です。

そして金利についても、住宅ローンより高く設定される傾向にあります。

さらに審査にあたっては本人の収入だけでなく、物件の収益性も加味されます。

収益物件を売却する方法

収益物件を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的な方法です。

売却先は投資家が中心となるため、実需向けの物件（マイホームとして利用する物件）と比較して購入希望者の範囲は限定的です。

そのため仲介を依頼するときは、収益物件の取引実績が豊富な不動産会社に相談すると良いでしょう。

収益物件を売却するメリット

賃貸収入を得ることが目的の収益物件ですが、売却益による収入も期待できます。

投資計画を立てる段階で、どのような出口戦略を取るか決めている方も多いことでしょう。

このような収益物件を売却するメリットには、おもに次のものがあります。

入居者を募集する必要がない

収益物件には空室リスクがつきものです。

入居者がいなければ賃貸収入を得られないので、新規で募集をかけなければなりません。

しかし、空室期間が長く続くようであれば賃料の値下げを検討しなければならないでしょう。

このとき、不動産売却してしまえば入居者を募集する必要がなくなります。

買主にとっても、空室状態の収益物件にはメリットがあります。

自分で新たに賃料を設定したり、リフォームなどで付加価値を高めたりするなどして、自由な投資運営ができるためです。

修繕費用や金利上昇にともなうリスクを避けられる

収益物件を長く所有していると、建物の老朽化やマンションの大規模修繕に対応するため、修繕費用がかかります。

また、金利上昇により月々のローン返済額が増大することもあるでしょう。

このような修繕費用や金利上昇が起こる前に、不動産売却する考え方があります。

たとえば分譲マンションの場合、12年周期で大規模修繕をおこなうのが目安です。

この大規模修繕を実施すると、修繕積立金の残高が大きく減ってしまいます。

そして次の大規模修繕に備えるため、月々支払う修繕積立金の金額を見直すことも珍しくありません。

これらのタイミングで不動産売却すれば、支出増大を避けられるメリットがあります。

まとまった資金を得られる

収益物件を売却すれば、まとまった資金を得られます。

ローンを返済中なら、売却金で一括返済が可能です。

もし売却益を得られれば、より収益性の高い物件に買い替えたり、ほかの投資のための資金に活用したりできます。

最終的な利益も確定できるので、売却益を得られる見込みなら、手放すチャンスともいえるでしょう。

価格査定を依頼するのがおすすめ

収益物件を売却するかどうか判断するため、まずは不動産会社に価格査定を依頼するのがおすすめです。

査定結果が物件を所有し続けた場合に期待できる賃貸収入の合計を上回っていれば、売却が望ましいタイミングと考えられます。

なお収益物件の場合、購入希望者は投資家が中心です。

そこで、収益物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社に依頼すると良いでしょう。

どのような売却活動が適しているのかなど、総合的なアドバイスも受けられます。

収益物件を売却するデメリット

収益物件を売却すると、その後は定期的な収益である賃貸収入を得られなくなるデメリットがあります。

そのため高い家賃を維持できているなど、収益性の高い物件の売却は慎重に判断しましょう。

このほか、次のデメリットに注意してください。

不動産売却に時間がかかる

通常、不動産売却には3～6か月程度の時間がかかります。

しかし収益物件は購入希望者の層が限られるので、さらに時間がかかることも珍しくありません。

それ以外にも、築年数や立地、利回りなどの条件によっても売れやすさは変化します。

建物の状態によっては、リフォームが必要になることもあるでしょう。

オーナーチェンジの際には注意が必要

収益物件の場合、入居者がいる状態で不動産売却するケースがあります。

このようなケースでは、売却活動にあたり内覧を実施できないケースも多いです。

買主にとっては、入居者の状況や室内を確認できないので、リスクのある不動産取引といえます。

トラブルに発展するおそれもあるので、物件に関する情報を詳しく提供するなどの配慮が必要です。

また入居者に対しても、オーナーチェンジにともなう変更点（家賃の振込先など）を通知しなければなりません。

空室状態での不動産売却よりも、手間がかかりやすいので注意しましう。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件は、デメリットばかりではありません。

買主としては、物件を取得してすぐに賃貸収入を得られるのがオーナーチェンジ物件のメリットです。

長く更新している入居者がいれば、家賃を高く維持できているため利回りの高い収益物件と判断されます。

また、安定的な収入を得られる状態なので、金融機関から収益性があると評価されます。

収益性の高い物件は不動産投資ローンの審査に通りやすいため、買主にとっては取得のハードルが低い物件と言えるでしょう。

そのため不動産投資の初心者などは、オーナーチェンジ物件を選ぶことも多いです。

まとめ

収益物件とはどのようなものなのか、不動産売却する際のメリット・デメリットとともに解説しました。

取引相手は限られているものの、まとまった資金を得られたり、より収益性の高い物件に買い替えられられたりする場合があります。

そこで、収益物件の取引実績のある不動産会社と相談しながら、売却活動を進めていくと良いでしょう。

私たち「スマイル不動産」では、青森県青森市で価格査定の依頼を承っております。

収益物件の売却をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。